模块化整合房地产开发流程与建立面向市场的企业组织结构(一)

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模块化整合房地产开发流程与建立面向市场的企业组织结构

一、新形势对企业组织结构提出调整与完善的要求

进入21世纪，房地产产业的市场发展水平与开发经营环境较之90年代发生了很大变化。

一方面，房地产业进入了市场化的产业发展轨道，其直接的反应是房地产业特别是住宅产业市场的飞速成长和消费市场个性化需求的解放；另一方面，房地产的开发经营体制逐步健全和完善，开发环境日趋开放和市场化。随之，房地产企业与消费者也逐渐成熟起来。就房地产企业来说，为了适应市场的竞争，不同企业在市场定位、运作模式等方面也出现一些细分特征，越来越多的企业变成专业和规范的个性化公司，像万科的城郊城市花园、万通的万通筑屋建造模式等。

在新的市场环境中，发展商竞争力反映在其满足所定位的消费群体需求的能力上，在经营方面则体现为整合和优化专业资源的水平。现在大型房地产企业依靠资金、经验、规模等将进一步抢占重点城市市场，做大作强；有一定实力的中型企业则重新定位，积极开拓二三级城市市场，规避所处的弱势竞争环境，寻找新的机遇；而实力薄弱的小型企业无疑将面临被兼并或出局的命运。

为了更好的适应入世后竞争更为激烈的房地产市场，房地产企业的经营管理方式必将有传统原始的粗放式向集约化、规范化、专业化的转变。这是企业生存发展的自身要求，也是房地产业发展的必然要求。

当前企业，特别是当前市场中的竞争主体――寻求开拓发展的大型公司与一些有实力和进取心的中型公司，在重新认识行业特性和企业战略发展规划的时候，会积极的健全、完善组织结构，并最终寻求更为科学合理的组织形式来适应企业的发展需要，以实现企业的可持续发展。

二、现行的房地产项目管理形式

现行的房地产项目管理形式式主要可分为部门制、公司制、事业部制和专业管理制等四种。

一、部门制项目管理

部门制属直线型组织结构，为一种传统的扁平式的组织结构。按照项目开发流程，一般设置开发部、工程部、销售部、财务部、物业部等。现在多数房地产企业采用的即为这种组织结构形式。

部门制项目的优点，在于结构较为简单，各部门各司其职，分段实施，形成完整的业务链。上下联系简捷，部门工作内容单一，对部门经理的管理要求相对不高。其不足之处为：第一，部门间扯皮现象较多，工作协调浪费精力。第二，组织形式灵活不够，项目开发的某些阶段会出现人力的浪费。第三，部门工作内容单一，不利于经营管理人才培养。第四，难以形成全面而有效的质量管理和成本控制体系。

现在房地产企业在这种传统组织机构的基础上，将相关责权集中、在职能上将开发工序进一步集约归整，由部门制衍生出总监制组织管理形式。

该形式更清晰的体现了细化分工，这也是当前房地产企业盛行的组织改整采用的做法。一般设置财务总监、行政总监、企划总监、市场总监、设计总监、工程总监、销售总监、物业总监等，各总监直接向总经理负责。总监一般下设部门经理或主管作为中间管理层，再下为执行操作团队。