"量滞价跌"二手房京沪楼市"金九"或褪色
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传统销售旺季的“金九银十”，在今年可能会发生转变。
昨天，记者从相关数据部门通系统获悉，“金九”的第一周（8月31日～9月6日），上海商品住宅成交量滞涨，同时，成交价格环比回落。
上海商品住宅滞涨
数据系统显示，9月第一周，上海商品住宅成交前10名楼盘的成交均价，都在3万元/平方米以下，这也使得上周上海商品住宅的平均成交价格环比回落10％，至15590元/平方米。
佑威・楼市通系统的数据显示，上周上海商品住宅成交面积37.76万平方米，成交量环比基本持平，成交均价环比下跌10％。
事实上，上周上海商品住宅成交均价的下跌和高端项目供应、成交的减少有关。佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，随着环线内房源先于环线外去库存化，成交开始往外围区域转变，环线内中高端项目的行情短期内已结束，而上周商品住宅成交以价格较低的宝山和南汇区域为主，导致了全市的均价出现下滑，但是个案均价却都未出现下滑，上周成交排行前10的项目近两个月内都出现了5％～10％的上涨。
系统数据同时显示，在8月最后一周38.64万平方米大幅供应的推动下，上周商品住宅的成交量上升6.4％，达到38.07万平方米。然而，同期上海新增供应却出现下滑，全市仅有13个住宅楼盘推出19.79万平方米新房源。
陆骑麟认为，近期上海楼市成交量出现了严重的滞涨情况，而成交均价连续3周下跌，后市的“金九”能否延续，还要看价格的调整深度。而9月第一周新增供应再次出现大幅萎缩，也为“金九”开局抹上了一层阴影，在新增供应相对不足的情况下，成交量在9月再次反弹的可能性相对较小。
商办物业供求旺盛
然而，就在商品住宅滞涨的同时，商办物业却开始复苏。
系统数据显示，上周，在浦江双辉大厦和创智天地的带动下，商办房源的供应量达到31.57万平方米，比历史最高水平的24.27万平方米周供应量（2006年3月28～4月3日），还高出三成。
房地产分析师薛建雄指出，8月金融机构集体购买和租赁写字楼，致使写字楼市场升温是供应量创历史新高的主要原因。薛建雄说，近期，金融机构正在全国兴起一股购买写字楼高潮。
数据系统显示，8月上海一手产权式写字楼成交15.55万平方米，环比上升30.5％，是去年同期成交量的2.32倍。平均成交价格达25095元/平方米，比上月的18158元高出38.2％，比去年同期的18562元高出35.2％。
薛建雄认为，伴随着金融业的发展，第三产业的增长速度和占经济的比重也将大幅提升，整个写字楼市场都将在服务业的带动下，进入真正的高速成长期。今年8月金融机构集体采购写字楼，或许正是写字楼市场进入高速成长期的转折点。
北京楼市
北京商品房量价齐跌
上周，北京二手房成交面积出现4.29％的小幅下跌。且上周楼市的整体开盘均价为12640元/平方米，较前一周14500元/平方米，环比下降12.83％。这让苦盼房价下跌的准购房一族，似乎看到后市降价的希望。
然而，方方地产咨询机构总分析师胡宗亘说，大部分业内人士对后市的预判，都和本周的成交数据相反。
同时，北京上周住宅供应也出现了滑坡。上周京城新增供应套数1123套，环比下降57.56％，新增供应面积99811.94平方米，环比下降68.51％，新增供应的套均面积为89平方米，环比下降25.93％。
协成机构房地产经纪公司副总经理缪培丹指出，在经过几周供应量激增后，上周北京楼市供应量开始走低。这是因房交会已近尾期，开发商不再急于近期入市，以错开房交会的档期。
买家无力追涨价格已有松动
种种迹象表明，随着楼市进入传统的“金九银十”旺季，沪上部分开发商加大了推盘力度，9月份有望成为今年以来上海楼市供应量最大的一个月。信义房屋分析师朱平平接受记者采访时称，“金九银十”未必一帆风顺，买家已经无力追涨了，楼市不是没有出现调整的可能。
开发商借“金九银十”加大推盘力度
一项不完全统计显示，上海9月份入市新盘将多达19个，9月新房源在售楼盘可达20个，新房的总供应量将达到150万平方米，有望成为今年以来上海楼市供应量最大的一个月。
浦东中冶尚城9月5日开盘305套房源当场摇号售罄。此外，网上房地产已经预告了多个新盘项目，且面积规模不小。例如，张江汤臣豪园预定9月9日开盘推出432套小户型房源，总面积38391.66平方米；位于松江的奥林匹克花园将于9月12日推出108套房源；8月22日刚开盘推出192套的浦江智汇园，又将推出162套房源。
业内人士称，从前几个月的捂盘到“金九银十”加紧推盘，一方面是政府力促开发商推出更多房源的成果；另一方面，开发商也希望抓住价格高位，更好完成全年销售任务。
数据显示，上海一手商品住宅平均成交价格已突破1.8万元/平方米，远高于2009年上半年的1.37万元/平方米。近期，对楼市的风险提示增多，市场也呈明显的量缩价涨格局。由此，开发商捂盘的底气不及前几个月。
对于成交量回落，朱平平向记者表示，当所有人都买不起的时候，楼市势必会出现调整。是否再现“金九银十”不再重要，因为开发商、中介都在上半年赚得“盆满钵满”了。当前房价看似还能再涨10％，但市场成交表明，买家已经无力追涨。
大涨价或为“金九银十”留下后遗症
据悉，本月已开盘与即将推出的多个新盘，都让开发商狂赚了一把。中冶尚城3月下旬均价为1.2万元/平方米，9月最新开盘涨至1.6万元/平方米。9月9日将开盘的张江汤臣豪园，对外公布的参考价是1.65万元/平方米左右，而其今年6月上旬开盘时的参考价为1.4万元/平方米。
美联物业总监陆中伟对记者说，“金九银十”最主要的条件，一是市场上有足够数量且诚心出售的房源，二是有足够的诚意客户。他认为，上海二手房市场的购买力还是存在的，“金九银十”也不是没有出现的可能，刚性及置换性需求将被持续释放。不过，假如“金九银十”带动大范围的价格上涨，那么，11月和12月很可能出现楼市震荡。从稳步前行的角度来说，希望楼市“金九银十”量价平稳。
值得一提的是，卖家惜售和买家无力追涨使得沪上高档二手房成交陷入萎缩，价格已经有所松动。例如，信义房屋虹口店一套原价315万元的金轩大邸经谈判，最后以305万成交。朱平平称，这种房价松动的表现，主要是因为前期市场涨幅过大带来的微调所致。
华燕置业集团总裁胡炯对记者说，9月份环比8月份增长已经不错了。一是需求发生变化，特别是银行上半年贷款量放大后，下半年放贷的冲动较小。二是由于二套房贷的政策收紧，使得投资者在购房时处于观望，对成交量会产生影响。
豪宅成交高峰已过楼市“金九”首周名不副实
“金九银十”终于到来，但随着豪宅成交的高峰期已在9月到来之前结束，这使得刚刚过去的一周（8.31-9.6）上海商品住宅的成交均价大幅下降了1738元。均价虽有下滑，但依然维持在15590元/平方米的高位，比去年13665元/平方米的均价高出14％。
据网上房地产数据显示，上周商品房新增供应量92.31万平方米，环比增加了53.31万平方米；在供应量增加的同时，成交量也有所增长，为63.73万平方米，环比增加了1.32万平方米。不过，占据上周大部分供应量的商品房是商办类物业和动迁配套类物业，分别新增供应31.57万平方米和37.80万平方米。人们最为关心的商品住宅在上周仅有19.79万平方米的新增供应量，环比减少了18.85万平方米，减幅48.78％。
在商品住宅供应量紧缩的同时，成交量仍持续增长，达到38.07万平方米，环比增加了2.29万平方米，增幅6.40％。对于商品住宅供应量减少的现象，地产中国分析师认为，8月最后一周很多开发商提前推盘，这是导致上周住宅供应量大幅下滑的原因；而因为现在一手商品住宅的可售存量较小，所以新房的成交量主要受到供应量的影响，预计上周供应量的紧缩将会极大地影响本周的成交量。
此外，上周商品房和商品住宅的成交均价都有所下降。商品房成交均价12659元/平方米，环比下跌了480元/平方米，跌幅3.65％；商品住宅成交均价15590元/平方米，环比下跌了1738元/平方米，跌幅10.03％。