美国房地产开发企业成长中的能力要素辨析(一)

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　　房地产开发企业是指按照城市房地产管理法的规定，是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。

　　房地产开发企业的分类按房地产开发企业在业务经营范围中地位的不同，可将房地产开发企业分为房地产开发专营企业、兼营企业和项目公司。

　　一、引言

　　资源基础理论(RBV)将资源引入企业成长分析框架，认为由于在资源的占有、资源的品质、产业机会的捕捉能力、战略远景的规划、市场竞争策略与行为的调整、创新与技术开发等诸多能力要素方面存在着明显差异，使得企业的经营绩效有着持续性的差异，从而显现出企业不同的成长路径。正是这种具有价值性、稀缺性、不可模仿性、不可替代性且不能完全流动所谓的异质性资源，使得企业能维持较长的繁荣。企业资源是一个企业从事市场活动的必要条件，但不是说企业具备了这些基本的资源条件就天然地获得了市场竞争优势，因为只有那些具备了所谓的独异资源、并能将其转化为市场其他企业难以模仿和复制的核心能力的企业才能够获取持续的竞争优势，也才能够在激烈的市场竞争中获取超额的战略租金。

　　从对美国几个典型房地产开发企业的成长研究中，我们可以对房地产开发企业持续成长中关键的能力要素问题进行确认，这些要素将对正处于成长重要时期的中国房地产开发企业起到极大的启鉴作用。

　　二、美国汉斯和霍纳扬等快速成长型公司的经验性启示

　　1.汉斯公司(Hines)的持续成长能力。

　　美国《Buildings》杂志评出的2005年度房地产开发商排行榜中，汉斯有限合伙公司(HinesInterestsLimitedPartnership，简称汉斯)排名第二。汉斯在美国90个城市开发建造了700多个项目，总建筑面积2400万平方米，在境外16个国家开发了100多个房地产项目，包括在中国的3个项目，总建筑面积近400万平方米，在已开发的800多个项目中，汉斯公司持有其中绝大多数的物业，其中600多个项目由汉斯自己管理。创始人杰拉德・汉斯(GeraldD.Hines)将汉斯的成功之道归结为三大能力原则：品质开发能力，学习创新能力和以人为本的管理能力。正是对这一简洁的基本公式的坚持，汉斯在不到半个世纪的时间里，将业务从休斯敦扩展到了全球，在房地产开发、投资和物业管理上取得令同行敬佩的成绩。

　　汉斯公司首先倡导所谓的项目开发中的品质力。他们崇尚高质量的管理、企业内部良好的合作关系以及谨慎安全的财务制度，这都是早期就确立且需长久坚持的企业原则。为了确保产品质量，早在1980年代，汉斯公司就坚持在房地产开发企业流程的各个环节与一流企业合作。这些合作伙伴包括：著名的投资机构、著名的建筑设计师、著名的建筑公司、著名的材料供应商以及著名的物业管理商。对客户而言，汉斯产品最具有竞争力的内涵特点是：为客户提供技术复杂、设施先进的高档产品且物有所值的产品。在差异化的同时，公司倡导成本领先原则，由于项目建成后多为自行管理，汉斯在产品设计时即充分考虑到物业未来的营运费用。由于营运费用比较低，汉斯甚至在承担比竞争对手更低的租金的同时还能保证可观的收益。汉斯公司选材的标准是：必须性能良好、可靠耐用，大到电梯、直燃机，小到门锁、螺丝帽，一流的产品带来的是如摩根士丹利这样的一流客户。同时，汉斯又将它在休斯敦的成功经验推广到全美市场。使汉斯拥有了独特的战略伙伴资源和特有的优质价值链资源。

　　汉斯重要的能力还有“学习创新能力”。在汉斯，创新的想法总是受到尊重和鼓励，公司管理层更是用各种方法激励创新，公司倡导“专业创新”的汉斯文化。当一个新项目还处在概念阶段时，汉斯的设计小组会仔细地审查项目设计的每一个方面，决定在项目的各个部分采用哪一种产品或者技术是最合适的。汉斯至少开发过200个50层以上的高层建筑，也因此被誉为“重塑了美国多个城市地平线”的公司。由于建筑结构、机电系统、建筑材料以及材料工艺上所有的重大发展几乎都最先应用于高层建筑，汉斯公司有机会始终参与这些技术的发展进程，并逐步将这些技术商业化。汉斯还将许多原先只在高档写字楼等公共建筑应用的成熟技术和设备，广泛应用于住宅项目。由于技术上的领先，汉斯有效避免了产品的同质化，拥有了许多同行所缺乏的独特技术优势。

　　尽管在全球拥有着数以亿计的资产，至今仍是一个家族企业，但汉斯公司坚持了以人为本的发展观，这反映在其独到的管理能力方面。汉斯公司的地区总部以独立的商业实体形式运作，其最高领导由一位既是公司合伙人又是公司执行委员会成员的执行副总裁担任。一方面通过建立科学严谨的管理体系加强常规管理，另一方面，汉斯更注重对人的管理，公司从不会因为市场低迷而轻易裁员，良好的承诺把员工与公司联系在一起，使他们能以公司利益为自己利益。以企业家和职业经理人为核心的管理资源和以技术专家为核心的技术支持资源，通过企业资源整合活动的全部过程使人力资本的异质性得到体现，并凸现了一个企业不同于其他企业的个体能动性特征。正是这些人力资本的异质性导致了企业的异质性，并通过企业的经营理念、价值观等企业文化要素表现出来。