【市场调查】房地产市场调查项目(一)

详细内容

　　一、房地产市场调查项目的作用

　　房地产市场调查是房地产企业为实现企业特定的经营目标，运用科学的理论和方法以现代化的调查技术手段，通过各种途径收集、整理、分析有关房地产市场的资料信息，正确判断和把握市场的现状以及发展趋势，并为企业科学决策提供正确依据的一种活动方式。

　　房地产市场调查是房地产项目构思和策划的基础，其主要作用有：

　　①房地产市场调查是房地产项目策划人捕捉新的市场机会的源泉；

　　②房地产市场调查是房地产项目构思和策划人感知市场、了解消费者行为的主要手段；

　　③房地产市场调查是房地产项目构思和策划人应付竞争，把握房地产市场供应的主要方法；

　　④房地产市场调查是项目投资决策分析、项目区位选择、市场定位、消费者行为分析、规划设计、市场营销策划制定直至物业管理等一系列活动的基础等。

　　二、房地产市场调查的内容

　　l、房地产市场调查宏观环境

　　宏观环境的主要调查内容有：

　　①政治法律，包括国家政策法律法规的健全、完善程度；国家政局的稳定程度等，如WTO的加入，必然对我国房地产项目的实施产生影响，这是房地产开发商应该考虑的；

　　②经济科技，主要掌握国家经济发展趋势，科学技术的发展与应用状况等，其中，经济发展趋势对房地产项目影响很大，如1998―1999年之亚洲金融危机使香港楼市缩水三成，“数字与网络时代”、“智能化”等科学技术的产生与发展对房地产市场项目也有影响；

　　③文化、风俗等。

　　2、中观环境

　　主要调查房地产项目所在城市的建设与规划、房地产企业情况、

　　房地产总供应量与总需求量等情况。

　　(1)城市发展规划主要到规划部门查询一个城市的总体规划文本，或请规划专家分析来获取有关资料信息。这是项目选址要着重考虑的因素，它直接关系到物业增值的可能性。

　　(2)城市房地产企业情况，可通过房地产企业管理部门的介绍而取得，也可由调查者从市场中搜集获取，包括城市房地产企业的数量、类型以及企业资质与实力等资料。

　　(3)城市房地产的供需状况，可通过某一特定时期供求差距对比和分析推测获取相关信息，包括某年度房地产供应量、需求量、销售价格水平、平均开发成本等资料。，

　　(4)专业机构与中介机构情况，可通过市场了解有关专业和中介机构的情况，主要包括工程咨询公司、物业管理公司、房地产销售代理公司及其信誉、资质和业绩情况、金融市场(如银行抵押贷款的利率、贷款年数、成数)情况。

　　3、微观环境

　　微观环境主要调查房地产状况以及微观区域的消费者需求状况，主要调查的内容有：

　　(1)竞争对手的情况调查，主要调查项目附近楼盘的房型、价格、推出时间、销售渠道、促销策略及开发商实力等。

　　(2)消费者需求状况，包括消费者对房地产项目的位置、户型、风格、单价、总价、配套、交通等方面的要求。2、2、2房地产市场调查的类型、方法和步骤

　　三、房地产市场调查的类型

　　根据房地产市场调查的深入程度，可将其划分为探测性调查述性调查、因果性调查和预测性调查。

　　(1)探测性调查。探索性调查是对房地产的模糊状况或不清晰问题进行调查的方法，主要是为了发现问题和提出问题。如开发的办公楼宇滞销是由于产品定位失误造成的，还是由于广告宣传的力度不够而造成的。

　　(2)描述性调查。描述性调查是对具体的问题作如实反映的调查方法。描述性调查主要对问题进行说明，并提出一些相关的问题。描述性调查必须占有大量的信息情报，调查前需要有详细的计划和提纲以保证获取的资料正确、可靠。例如，问卷调查多属这种调查方式。

　　(3)因果性调查。因果性调查也称做因果关系调查，是在描述性调查的基础上进一步研究分析问题的前因后果，找出各个因素之间的因果关系。例如，通过控制广告费用在不同媒体的支出，来观察不同媒体上的广告对房地产销售量的影响。

　　(4)预测性调查。预测性调查是通过收集、分析、研究现有的各种市场资料，运用数学方法，估计未来一定时期内房地产市场对某种类型物业的需求量和变化趋势。例如，附近竞争楼盘的推出时间可以根据其工程速度进行预测。

　　上述四种调查是相互联系、逐步深入的。探测性调查主要是发现和提出问题；描述性调查主要是说明问题；因果性调查主要是分析问题；预测性调查主要是估计问题发展的趋势。

　　四、房地产市场调查的方法

　　常用的房地产市场调查方法有三类：

　　(1)访问法。

　　访问法的基本原理是由调查者根据调查目的，拟定调查提纲或设计调查问卷，然后向被调查者以提问或问卷的方式询问问题，并从问题的答案中收集所需的资料信息。访问法的优点是速度较快、成本低，缺点是所收集到的信息资料缺乏客观性。访问法主要有以下三种形式：

　　①面谈调查；

　　②电话调查；

　　③通信调查。

　　(2)观察法。

　　观察法是指调查人员通过被调查者的行为或行为痕迹来收集资料信息。这种方式的优点是可获得某些被调查者不愿意言及与无法提供的信息，也能准确客观地获得第一手资料，但缺点是调查对象的范围比较窄，花费的时间较长。

　　(3)实验法。

　　实验法是将调查缩小到一个比较小的规模上，通过实验后得出一定的结果，再对整个市场进行推测。实验的目的，主要是了解被调查对象的环境、功能、定位是否受欢迎，了解被调查对象能否为市场所接受。