中国房地产市场的昨天今天和明天(一)

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　　昨天的轮回

　　中国人常说，十二年是一个轮回。从1998年到2009年的十二年间，中国房地产无论在开发面积，还是在销售金额、销售价格上，都实现了狂风巨浪式的飞跃。简要地说，中国房地产的这十二年，经历了两次“革命”与两次“调控”。

　　第一次革命开始于1998年底，是一次对于需求的历史性革命。1998年，中国福利分房制度被货币分房制度取代，分税制提出，中国的税收制度分为国税、地税两种，这为未来中国的土地财政播下了种子。于是，从1999年到2002年，中国的房价保持着每年10%的平稳涨幅，房地产市场从此进入了一个良性发展的时期。房价上升的同时也带来了土地价格上升。

　　经历了平稳上升之后，房地产市场开始进入了一个加速发展的时期。中国政府为了拉动经济发展，出台国发[2003]18号文，将中国的住房市场完全市场化，房地产行业也被明确定义为中国经济的支柱产业之一，房地产市场看到了更加光明的未来。

　　如果说从1998年到2003年的前六年是房价带动地价的过程，那么从开始的后六年则体现在地价推动房价。2004年，针对供应的第二次革命开始了，“土地招拍挂”制度出台，从此，中国房价开始快速拉升。

　　在“土地招拍挂”的土地供应背景下，加之前些年房价节节攀升的形势，中央开始了第一次对于中国房地产市场的重大调控，调控从上海开始。在这次调控下，市场逐渐归于了较为平稳的状态。

　　2007年，经过两次革命性改革，尤其是土地供应的改革后，地价猛涨，地价推房价更加明显。全国各地不断涌现“天价地”，出现了“面粉比面包贵”、“地王推楼王”的现象。于是，楼市迎来了2008年初的第二次调控，在2008年底全球金融危机的背景下，2009年又从冷转热，房价再次快速上升。

　　明天：向上趋势不会变

　　十二年，中国房地产在两次革命性的变革下进入了新的历史时期；房地产市场一年的销售面积从最早的1.2亿平米上升到2009年的9.3亿平米，市场的蛋糕从开始的2500亿增长到2009年的4.4万亿，价格也从最早2000元的均价达到了4800元的新高度。

　　十二年，中国房地产开发企业的集聚性和规模性也达到一定水平，如今“百亿俱乐部”的开发企业月销售额已相当于了其十年前全年的销售额；同时，代理公司、中介公司、咨询公司、设计院等房地产行业链中的子行业公司也得到了成熟的发展。

　　当然，问题也逐渐凸显。一方面，商品住宅市场的单轨制运行所体现出的矛盾日益尖锐。保障房体系严重欠缺；另一方面，数据的缺位与失真现象明显，更为突出的是，政府对于中国房地产市场调控执行力度的不确定性。

　　总结这十二年的得与失，对于未来行业的发展前景，不难做出判断：第一，地价和房价将得到进一步上升。中国的城市化进程和经济的发展向上趋势不容置疑，中国房地产市场未来上升的趋势非常明显。第二，单轨制向双轨制方向不断完善发展。国家正着手推进经济适用房、公共租赁房等保障房系统，整个住房保障体系将会在下一轮逐渐完善。第三，房地产和金融的对接将更充分。未来，没有足够的资金就无法进入这个行业，尤其对于开发企业而言。而对于资金的需求也促进了国内众多基金公司得以发展。第四，利润的核心从依赖地价的增长转变为对创造产品溢价能力的转变。第五，产品的溢价方向将充分体现在人性化、智能化、低碳化的研究开发。第六，政府把控和引导市场的能力将进一步提高。第七，中国房地产各类市场上的数据真实性、系统性将得到更好完善。第八，开发企业的规模性和集聚性将更为充分。下一轮我们会看到更多的千亿销售额企业。第九，中国房地产开发链中的各行业将有更成熟的发展。综上所述，房地产行业的明天会更好。