唐代长江下游大地产的发展(一)
详细内容
一、土地兼并与地主田庄的形成
唐代前期，推行了对农民计口、对官吏按品级分配土地的均田制，旨在通过占田限额、口分还授和限制土地买卖来抑制兼并，稳定小农地产。不过这种限制大地产发展的土地所有制结构的稳定性是暂时的、相对的。因为均田制对贵族官僚授田的规定不仅数额很高，而且皆传子孙，"不在收授之限"。对土地买卖限制的规定也比较松弛，百姓迁移和"家贫无以供葬者"，可卖永业田，由狭乡迁往宽乡者以及卖充住宅、邸店、碾硙者，可并卖口分田，官僚地主的永业田和赐田也可出卖，这就为地主官僚兼并小农土地提供了合法依据，为大土地私有制的进一步发展开了方便之门。因此，国有土地和小农地产向大土地私有制转化，乃成必然之势。开元、天宝之际，兼并之风愈演愈烈。《通典》卷2《食货二·田制下》云："开元之季，天宝以来，法令弛坏，兼并之弊，有逾于汉成、哀之间"，均田令具文而已。伴随着大土地所有制的急剧发展，国有土地和小农土地迅速向各类地主手中集聚。他们在兼并来的土地上纷纷置庄管理，地主的田庄、别业便迅速得以发展。天宝十一载（752年）玄宗下诏称："王公百官及富豪之家，比置庄田，咨行吞并，莫惧章程。"[1]安史之乱后，"制度弛紊，疆理隳坏，恣人相吞，无复畔限"[2]，田庄、别业这种大土地所有制形式便取代了均田制，成为了当时土地的主要占有形式。
作为一个全国性的土地制度，均田制毫无疑问应在全国范围内推行。不过从唐代推行的实际情况言，均田制推行的主要地区在北方黄河流域，包括长江下游在内的广大南方地区虽然也曾推行，但授田普遍不足较北方更为严重。武则天时，长江中游地区所在的江州彭泽县，"百姓所营之田，一户不过十亩、五亩"[3]。长江下游地区也有类似的情况。《太平广记》卷399《罗元则》条称和州历阳县罗元则"生平唯有夺同县张明通十亩田，遂至失业"，说明张明通全部田产不过十亩而已。与北方黄河流域一样，长江下游地区的土地兼并也很严重，在中唐以后便达到了高潮。"庐州之俗，不好学而酷信淫杞，豪家广占田而不耕"[4]。苏州常熟"左右惟强家大族，畴接壤制，动涉千顷"[5]。湖州"富户业广，以资自庇，产多税薄，归于嬴弱"[6]。润州"郡有渚田千顷，盖上腴也。先是亩种之人，尽主兼并之家"[7]。所以杜牧称浙西"上田沃土，多归豪强。荀悦所谓公家之惠优于三代，豪强之酷甚于亡秦，今其是也"[8]。富商大贾、寺观地主也是本区土地兼并的一支重要力量，所谓"江淮诸道，富商大贾，并诸寺观，广占良田"[9]，即为其写照。土地兼并与大土地所有制的急剧发展是成正比的，随着土地兼并的不断扩大，中唐后长江下游地区的田庄、别业迅速遍及各地，大土地私有制得到了前所未有的发展。
二、长江下游地区田庄的发展及其特点
在文献中，田庄有别墅、别业、庄田、庄园、山居等不同称谓。在六朝时，长江下游地区的田庄便颇具规模。入唐后，特别是中唐后，无论是地主官僚，还是商贾寺观，皆置田庄，以田庄为主的这种大地产形式在本区又得到了进一步发展。这里我们根据文献记载把长江下游地区的田庄列表如下：
唐代长江下游地区田庄情况表※
田主及田庄名所属州县大致年代地产情况材料出处
陶岘昆山别业苏州昆山县开元中富有田业《太平广记》卷420《陶岘》
武员外南浦别业苏州盛唐时《全唐诗》卷115王湾《晚春诣苏州敬赠武员外》
顾况长洲别业苏州长洲县中唐时别业中有田地、沟池《昼上人集》卷7《送顾处士歌》
报恩寺庄苏州代宗时张宗达为华法道场置常住庄二区《全唐文》卷918清昼《苏州支硎山报恩寺大和尚碑》
李氏吴县苏业苏州吴县大历时《唐代墓志铭汇编》第1849页
苏昌远苏州小庄苏州中和时《太平广记》卷417《苏昌远》
毕瑊、毕师颜太和宫庄苏州唐后期《吴郡图经续记》卷中《宫观》
某处士苏台别业苏州晚唐时《全唐诗》卷568李群玉《送处士自番禺东游便归苏台别业》
陆龟蒙甫里别业苏州松江县晚唐时有地数亩，有田奇十万步《甫里先生文集》卷16《甫里先生传》
徐修矩苏州别墅苏州晚唐时潮田五万步《全唐诗》卷609皮日休《二游诗》
王远知茅山华阳观润州延陵县贞观九年造观·赐田《全唐文》卷923江旻《唐国师升真先生王法主真人立观碑》
茅山紫阳观同上天宝八年徒众受有土地，观内有车、奴婢、耕牛《全唐文》卷345陈希烈《修造紫阳观敕牒》
李辞让贤乡别业润州延陵县干符年间《唐故陇西李公墓志铭》，《唐代墓志汇编续集》，第1123页
李哲丹阳庄润州丹阳县贞元时《太平广记》卷363《李哲》
李棱江宁别墅润州上元县贞元时《太平广记》卷151《李棱》
韦邕钟山别业润州上元县中唐时《全唐诗》卷206李嘉佑《送韦山人（邕）归钟山别业》
顾况茅山别业润州中唐时有田产《全唐诗》卷266《山居即事》
皇甫曾丹阳别业润州丹阳县中唐时《昼上人集》卷4《送皇甫侍御曾还丹阳别业》
元诜丹阳别业同上同上《全唐诗》卷248郎士元《送元诜还丹阳别业》
权德舆丹阳别墅同上同上《权载之文集》卷3《省中春晚忽忆江南居》
武元衡南徐别业润州丹徒县中唐时《丹徒县志》卷48引武元衡《南徐别业早春有怀》
陆乔丹阳别业润州丹阳县元和时《太平广记》卷343《陆乔》
许浑丁卯别墅润州晚唐时二顷田《丁卯集》卷下《夜归丁卯桥村舍》
许浑茅山石涵别墅同上晚唐时有山田十亩《全唐诗》卷536许浑《秋晚怀茅山石涵村居》
许浑瓜州别业同上晚唐时《丁卯集》卷上《……游瓜州别业题旧书斋》
开善寺庄润州上元县长庆中李德裕为该寺置膏腴之田《全唐文》卷788李顾行《上元县开善寺修志公和尚堂石柱记》
张祜丹阳别业润州丹阳县大和中丹阳横塘之西，有田数百亩《全唐诗》卷63颜萱《过张处士丹阳旧居》
李宽金陵别业润州上元县时间不详《金华子杂编》卷上
李幼卿玉潭庄常州义兴县大历时《刘随州集》卷4《酬滁州李十六使君见赠》
孟郊义兴庄同上永贞时《孟东野诗集》卷3《乙酉岁舍弟扶持归义兴庄居……》
杜牧、杜晦辞阳羡别业同上文宗至僖宗购有田产《樊川文集》卷2；《金华子杂编》卷上
陆墉金沙洞居常州义兴县金牛潭唐后期《咸淳毗陵志》卷15
善权寺庄常州义兴县大和时寺前良田极多《全唐文》卷788李《请自出俸钱收赎善权寺事奏》
李勘赵庄同上文宗时三亩溪田《张祜诗集》卷7《题李勘山居》
孙泰阳羡别墅同上中和中《太平广记》卷117《孙泰》
贝禧茭渎别业同上干宁中《稽神录》卷6《贝禧》
陆希声颐山别业同上唐末《宜兴县志》卷10引陆希声《君阳遁叟山居记》
苏建雄毗陵别业常州时间不详《稽神录》卷1《李诚》
卢公弼无锡别墅常州无锡县咸通时《唐故范阳卢府君墓铭》，《唐代墓志铭汇编》第2423页
皎然谢墅湖州中唐时《昼上人集》卷3《赋得谢墅送王长史》
陆羽青塘别业同上同上《昼上人集》卷3《喜义兴权明府自君山至集陆处士羽青塘别业》
徐氏城北别墅湖州中唐时《昼上人集》卷3《郭北寻徐主簿别业》
周諌湖州别业同上同上《昼上人集》卷3《题周諌别业》
陆龟蒙震泽别业湖州长城县晚唐时别业包括田产、茶园《甫里先生文集》卷11《自遣诗》；卷16《甫里先生传》
石协律吴兴别业湖州同上《全唐诗》卷515朱庆余《送石协律归吴兴别业》
天竺寺庄杭州至德二年置田庄，岁收万斛《宋高僧传》卷15《唐杭州灵隐山道标传》
天龙寺庄同上长庆中置良田十顷《全唐文》卷676白居易《华严经社石记》
上清观庄杭州余杭县会昌中田亩沃壤《云笈七签》卷122《杭州余杭上清观道流隐欺常住验》
丁翰之钱塘别业杭州钱塘县咸通中别业包括田产，亲自耕种《甫里先生文集》卷17《丁隐君歌并序》
韩珣韩珣庄杭州富阳县时间不详《太平广记》卷467《韩珣》
阿育王寺越州盛唐时有常住田十顷，为"陆水膏腴之沃壤"《全唐文》卷335万齐融《阿育王寺常住田碑》
吴张二氏澶溪别业越州剡县同上《剡录》卷6引孟浩然《过吴张二子澶溪别业》
王翁信剡中别业同上中唐时《全唐诗》卷249皇甫冉《送王公还剡中别业》
孙沅句章别业越州中唐时《刘随州集》卷1《送州人孙沅自本州却归句章新营所居》.
朱放山阴别业越州山阴县同上《刘随州集》卷1《送朱山人越州贼退后归山阴别业》
包氏诸暨别业越州诸暨县元和中《太平广记》卷172《孟简》
朱庆余越州故园越州山阴县宝历中种桑数亩《全唐诗》卷514朱庆余《归故园》
吴融镜中别业同上唐末《太平广记》卷183《吴融》
韩乂镜上别业同上大和中三亩宅、两顷田《樊川文集》卷16《荐韩乂启》
方干镜中别业同上咸通时《全唐诗》卷648方干《镜中别业》
李侍御上虞别业越州上虞县唐末《全唐诗》方干《李侍御上虞别业》
瀑多寺庄明州奉化县昭宗时明州刺史黄晟为该寺捐舍田三千三百亩《宁波府志》卷33《寺观》
李汾张老庄明州时间不详《太平广记》卷439《李汾》
李舍人别墅温州唐前期《全唐文》卷191杨炯《李舍人山亭诗序》
郑觉寺庄衢州德宗时陆贽为该寺捐田千余亩《衢州府志》卷26《寺观》
李氏宣州别墅宣州元和中《太平广记》卷430《李奴》
郑端公青山别墅宣州当涂县大和中《全唐诗》卷535许浑《酬副使郑瑞公见寄》
许棠陵阳别业宣州泾县唐末《全唐诗》卷603许棠《冬杪归陵阳别业》
元处士别业宣州唐后期三亩居《樊川文集》卷1《赠宣州元处士》
刘长卿碧涧别业歙州中唐时《刘随州集》卷1《碧涧别墅喜皇甫侍御相访》
南泉寺庄池州元和时《五灯会元》卷3《南泉普愿禅师》
化成寺庄池州九华山晚唐时有田数千亩，种稻置茶陈岩《九华诗集》；《全唐诗》卷825冷然《宿九华化成寺庄》
灵居寺庄扬州六合县肃宗时置鸡笼墅、肥地庄，有田数十顷《全唐文》卷745叔孙矩《大唐扬州六合灵居寺碑》
卢传素海陵别墅扬州海陵县贞元时《太平广记》卷436《卢从事》
卢公弼江阳旧庄扬州江阳县咸通时《唐故范阳卢府君墓铭》，《唐代墓志铭汇编》第2424页
窦常白沙别业扬州德宗至敬宗《全唐文》卷761褚藏言《窦常传》
卢氏高邮庄扬州高邮县时间不详《太平广记》卷395《高邮人》
周济川扬州白墅扬州时间不详《太平广记》卷342《周济川》
王慎辞广陵别墅同上时间不详《太平广记》卷145《王慎辞》
皮日休州东别墅寿州唐末《全唐文》卷796皮日休《文薮序》
董江牧犊墅舒州桐城县元和时《太平广记》卷342《冯媪》
张藉桃花坞别墅和州唐后期《历阳典录》卷7《古迹.桃花坞》
淮阴庄楚州准阴县咸通时有腴田数百亩《唐厥史》卷上《赵江阴故事》
张五濠州别业濠州中唐时《全唐诗》卷248郎士元《赠张五堙归濠州别业》
※本文所指的长江下游地区，主要是指唐后期政府财赋倚重地东南八道中的淮南、浙西、浙东、宣歙4道23州之地。
上表共列有84庄。实际上，有唐一代长江下游地区的田庄数远不止此。安史之乱，中原多难，衣冠土庶"多避地于江淮"，"士君子多以家渡江东"。南迁的北方士大夫在本区多置有田庄别墅[10]。长江下游地区富户甚多，前述湖州"富户业广"即是。这些土著富户多以"桑田稻泽"为家产[11]，他们在本地拥有田产、置有田庄应是确定无疑的。据上表统计，在这84个田庄中，有顷亩数记载的有15庄，有田产而无顷亩数的有13庄，余下的56庄只言其是别业、别墅而无具体记载，故难以知其规模。不过这56庄也不能单纯理解为不结合任何生产只供人游玩享乐的居宅。比如杜牧称他在"阳羡粗有薄产"，据《宜兴县志》"危山序"载："宜兴为常之属邑，……杜牧之、苏东坡尝买田筑室于此"，可知杜牧在阳羡"粗有薄产"，应包括田产在内。又如陶岘，"开元中，家于昆山，富有田业"[12]，陶岘在苏州昆山的别业显然也是拥有大量田产的。再如陆羽的青塘别业，不仅有绿篱、爬藤、柳荫、花径等庄宅幽景，也有树桑、栽竹、种茶的记录[13]。所以把这些没有田产记载的别业、别墅视为大地产，应当说是可以的。据上表我们可以看出，长江下游地区大地产的发展主要具有如下几个特点：
其一，中唐后长江下游地区大地产的发展最为迅速。根据本区田庄情况表制成下表：
唐前后期长江下游地区田庄分布表
地区时间浙西区浙东区宣歙区淮南区总计
唐前期33006
唐后期44117971
时间不详31037
合计501571284
上表84庄，除7庄时间不详外，唐前期置庄仅6起，其余71庄均置于安史之乱后的中晚唐，说明本区大地产在中唐以后才得到了迅速发展，唐前期的发展并不显著。众所周知，六朝时期南方大地产的发展主要集中在长江下游，特别是吴会地区。唐前期，特别是玄宗开元、天宝之际，"王公百官及富豪之家，比置庄田，恣行吞并"，而在六朝时大地产的发展就颇具规模的长江下游地区在这时却反而发展迟缓，大大落后于北方黄河流域。唐前期长江下游地区大地产的发展相对迟缓，可能与均田令限制土地兼并、买卖有一定的关系。如前所述，大地产的发展，田庄的增多与土地兼并的发展大致是同步的。据现有的材料记载来看，唐前期长江下游地区土地兼并之风不盛，土地的集中程度还不算严重，因而田庄发展不快。中唐以后，特别是建中两税法颁布以后，唐政府采取了不抑兼并的政策，放弃了对大土地私有制发展的限制和干预，因而本区的土地兼并便得到了迅速发展。在上表所列本区84个田庄中，其中有50庄皆集中在浙西太湖地区，足见杜牧称浙西"上田沃土，多归豪强"所言不虚。小农土地被兼并、掠夺的过程，实质上也就是地主田庄、别业的发展过程。安史之乱后，长江下游地区"美地农产，尽归豪奸"，地主的田庄、别业遍布各地，大土地所有制便得了全面发展。
其二，长江下游地区的大地产具有规模小、多分散的特点。唐代北方田庄的规模颇大，郭子仪的田庄"自黄峰岭洎河池关，中间百余里"[14]；李德裕的平泉庄"周围十余里，台榭百余所"[15]；司空图的中条山王官谷庄"周回十余里，泉石之美，冠于一山"[16]。长江下游地区的大地产在规模上不仅远不及北方，而且也大大逊色于东晋南朝。《宋书》卷54载孙灵符的永兴别墅，"周回三十三里，水陆地二百六十五顷，含带二山，又有果园九处。"同书卷67载谢灵运在会稽的别业，"田连岗而盈畴，岭枕水而通阡。阡陌纵横，塍埒产经，……北山二园，南山二苑，百果备列。"唐代长江下游地区的田庄、别业，多则数十顷，少则十余亩，一般规模都不大。本区的田庄，不仅规模较小，而且田庄多分散在各地，田庄的土地比较零散。在唐代，阡陌相连的田庄地产多见于北方，特别是京畿所在的关中地区。如元载在长安的城南别墅，"连疆接畛，凡数十所"[17]。本区虽无"连疆接畛"的成片田庄，但地主官僚拥有田庄远非一处，则是可以肯定的。陆龟蒙在松江甫里有田数百亩，而在相邻的湖州也置有田产。陆氏《自遣诗三十首并序》云："自遣诗者，震泽别业之所作也。故疾未平，厌厌卧田舍中，农夫日以耒耜相聒，每至夜分不睡"。其《记事》诗云："去年十二月，身在霅溪上。病里贺丰登，鸡豚聊馈饷。……今来观刈获，乃在松江并。门外两潮过，波澜光荡漾"。据此可知，陆龟蒙在湖州的田庄名震泽别业。陆龟蒙在自传中称"先生嗜茶茗，置小园于顾渚山下"，可知陆氏在顾渚山下的茶园当为其震泽别业的一部分[18]。许浑丁卯别墅有田二顷，在茅山又置有石涵别墅，拥有"十亩山田"。卢公弼在扬州江阳县江津乡金檀里置有田庄，又在常州无锡县太平乡临旗里拥有别墅[19]。李辞家居广陵，却在润州延陵县让贤乡拥有别业[20]。扬州六合县有一位"负秽锄地，鬻蔬不辍"的菜农张老，因鬻菜致富，在北方王屋山置有田庄，人称其庄"朱户甲第，楼阁参差，花木繁荣，烟云鲜媚，鸾鹤孔雀，徊翔其间，歌管嘹亮耳目"[21]。这位终岁鬻菜的张老既能在千里之外的王屋山购置庄宅，那么他在扬州附近也可能拥有田庄、别墅。象这种一人拥有数庄、分散在各地的现象，在长江下游地区应当说是很普遍的。
本区大地产具有规模较小、田块分散的特点，这与中唐后国家土地政策的变化和土地买卖的盛行有着密切的关系。自春秋战国我国地主封建制确立之日起，土地买卖就已存在。但是一直到中唐以前，封建土地国有制在土地占有形态中始终居于支配地位。这从北魏至隋唐五朝均田制的实施，即可得以说明。唐前期的均田制，对土地买卖限制的规定虽较前代宽松，但仍有诸多限制。政府力图通过限制地权的流转速率来抑制兼并，限制大土地私有制的发展。不过随着社会经济的发展，这种相对凝固的土地所有制结构必然会受到冲击。特别是商品经济的发展，必然会把土地卷入流通领域，造成土地买卖的进一步扩大。这正如恩格斯所言："从自主地这一可以自由出让的地产，这一作为商品的地产产生的时候起，大地产的产生便仅仅是一个时间问题了。"[22]中唐以后，随着土地兼并的剧烈和土地买卖的频繁，国有土地和小农份地不断被地主豪强兼并化为私田，大土地所有制的发展已成不可遏制之势。面对着大土地私有制的不断发展，统治阶级的土地政策也相应发生了重大变化。建中元年两税法的推行，"兼并者不复追正，贫弱者不复田业"，[23]这样在法律上公开承认了土地的自由买卖、转让，承认了大土地私有制的合法地位。由于土地买卖限制的取消，使各类土地所有权之间的流转渠道畅通了，因此在德宗建中以后，随着土地买卖的进一步发展，土地私有化程度不断加剧，大土地所有制在当时的土地占有结构中已占居主导地位。僖宗咸通时，书生唐五经称"不肖子弟有三变，第一变为蝗虫，谓鬻庄而食也"[24]，说明田庄买卖在当时是很普遍的。寓居江陵的卢传素，"贞元二十年（796年），使通儿往海陵卖一别墅，得钱一百贯"[25]，"孙泰，山阳人，唐中和间（881～885年）以二十万钱置别墅于阳羡"[26]，说明购买土地已成为当时地主取得田产的主要方式。通过购买方式取得地产，购置的田庄不可能成片相连，于是规模较小，分散在各处的田庄出现乃属必然之势。同时土地买卖的频率与商品经济的发展水平大致是成正比的。在自然经济色彩比较浓厚的时代，由于地权的流转速率相对迟缓，使地主能够稳定地占有大片田产，因而他们的田庄在空间上易于连成一片。如东汉六朝时期士族豪强的田庄"阡陌相连"即是。中唐以后的长江下游区是当时商品经济最为发达的地区，这从当时城市经济的发达，农村地方市场的活跃，商人势力的增强和商业资本的活跃以及商品货币经济的发展、雇佣劳动的增多等方面即可看出。商品经济的发达使土地买卖十分频繁，而频繁的土地买卖又造成地权极不稳定，形成"庄田置后频移主"的局面。可见土地买卖频繁，地产转移加速，不可能形成对土地的稳定占有，从而使本区大地产具有地权集中、地块分散的特点。
其三，在各种大地产中，寄庄发展较快。在长江下游大地产的发展中，本地的土著地主官僚置庄不少。吴人徐修矩在苏州有"潮田五万步"，陆龟蒙在松江甫里有田四百亩，皇甫曾丹阳别业，顾况长洲别业，皎然谢墅，许浑丁卯别墅、茅山石涵别墅，张藉桃花坞别墅，陆希声颐山别业等等皆是。随着本区田庄的不断发展，寄庄也大量出现。所谓寄庄，即指不在自己家乡而在他乡所购置的田产，拥有寄庄的外乡人即称为"寄庄户"。当时的寄庄户多为地主官僚阶层。在唐代，官吏调职去外地后，即在原来做官处置有田产，或去职后即在本地置产留居，这种现象在当时是非常普遍的[27]。唐前期长江下游地区是否有寄庄存在，因材料所限，难以确知。不过中唐后本区寄庄大量出现，则是可以肯定的。李幼卿，陇西人，大历六年（765年）为滁州刺史，却在常州义兴张公洞西南三里置有玉潭庄。《唐诗纪事》卷27载："幼卿，字长夫，……别业在常州义兴，曰玉潭庄。在滁州时，以书托刺吏独孤至之（及）。"刘长卿，河间人，在歙州置有碧润别业，又在常州义兴置有田庄。他在《酬滁州李十六使君见赠》诗序中说："李公与予，俱于阳羡山中新营别墅，以其同志，因有此作。"这里的李十六、李公即滁州刺史李幼卿。这是中唐后本区两个较早的寄庄。孟郊，湖州武康人。永贞元年（805年），孟郊辞溧阳尉，先遣弟送母归义兴庄居，可知孟郊在义兴拥有寄庄。杜牧，长安京兆人，在阳羡置有田产。他在寄李侍郎诗序中说："李侍郎于阳羡富有泉石，牧亦阳羡粗有薄产"[28]。《咸淳毗陵志》卷8《寓贤》载："杜牧之，唐人，殖产阳羡，因卜居焉。今荆溪北有荒址，旧即牧之水榭。"其子杜晦辞辞官后，"退隐于阳羡别业"，可见这一寄庄存在时间较长。毕瑊，郓州须昌人，在苏州置有别业。《吴郡图经续记》卷中《宫观》载："太和宫，在盘门外，其地唐相毕瑊之别业也。瑊之子师颜及其子宗逸避巢寇之乱，徙而家焉。"本区官吏去职后留居本地置产的寄庄也不少。"前诸暨县包君者，秩满，居于县界，与一土豪百姓来往"[29]。湖州武康丞许某，"满岁，茸田庐于霅溪之上"[30]，即属此类。如上事实表明，中唐后长江下游地区寄庄存在普遍，拥有寄庄的寄庄户与当地的地主、官僚一样，同是本区大地产的主要占有者之一。
其四，长江下游既有消费性的墅，又有生产型的庄，而且后者占有相当的比例。唐代的田庄是生产单位，还是消费单位，学术界争论颇大。一种意见认为唐代的田庄大多是供人游赏、避暑、消闲享乐的别墅，且多座落在城郊和风景区内，具有生产意义的庄极少。持这种看法的论者所举例证多以北方田庄，特别是两京贵族官僚的别墅为主。比如杜佑的城南庄"亭馆林池，为城南之最"[31]；李德裕的平泉庄"台榭百余所，四方奇花异草与松石靡不置"[32]；郭子仪的城南别墅"林泉之致，莫之与比"[33]。两京为官僚士大夫聚居之地，这里的田庄、别墅多以游赏消闲为主，当可理解，但以此来考察和推证有唐一代田庄多为消闲游玩之所，确有以偏概全之嫌。事实上，在唐代专供游赏闲居、不结合任何生产的田庄是不多的。就拿北方的田庄言，司空图的中条山王官谷庄除"泉石之美，冠于一山"外，"北岩之上，有瀑泉流注谷中，溉良田数十顷"[34]。本区也有专供人游玩的别墅，如《唐语林》卷7载池州李宽与其兄桂林大夫，"同营别业于金陵，甲弟之盛，冠于邑下。"不过在本区的田庄、别墅中，生产型的庄也占有相当的比例。隐居在钱塘龙泓洞附近的丁翰之，有"别业在深山中"。陆龟蒙一次前去拜访，"到其下，畜妻子，事耕稼，如常人。"晚年仍亲自耕种，"疏繁导蒙，灌溉锉ge，皆自执绠缶斤斸辈"[35]。陆龟蒙本人在松江甫里"有地数亩，有屋三十楹，有田奇（畴）十万步（自注：吴亩一亩当二百五十步），有牛不减四十蹄，有耕夫百余指。……乃躬负畚锸，率耕夫以为具"[36]。楚州淮阴农者的田庄内有农耕、有纺织，庄主还从事货殖[37]，显然是一个生产型的庄。杜牧称韩乂"居于镜上，三亩宅，两顷田"，这里住宅与田产分开，说明韩乂的别业也是一个经营田产的生产单位。皎然《送顾处士歌》："知君别业长洲外，欲行秋田循畎浍"；《送皇甫侍御曾还丹阳别业》："云阳别夜忆春耕，花发菱湖问去程。"顾况的别业包括田地、沟渠在内，皇甫曾的丹阳别业也与农事相联，当为生产性的庄。至于那些以"桑田稻泽"为业的江南富民，他们所拥有的田庄无疑当属生产性的单位。
长江下游地区的田庄有不少座落在风景区内。"过江山水，阳羡居最"，"越中山水，名于天下"，因而分布在常州义兴、越州镜湖、润州茅山一带的田庄相对较多。即便是座落在风景区内的田庄、别墅，也并非全是专供人游玩消闲之所。吴郡人陆傪"早孤，与兄隐居于越。越有佳山水，率子弟耕汲于其中，日修桑门之法。"[38]台州录事崔稚璋秩满罢去，与其弟"躬耕于茅山之下，睦姻食力，修家法，考农政。"[39]顾况在茅山别业中亲自过问农事，其《山居即事》诗云："崦合桃花水，窗分柳谷烟。抱孙堪种树，倚杖问耘田。"许浑茅山石涵别墅有山田十亩，并在其内栽桑养蚕，种茶植花。本区还有不少田庄、别业分布在山中，许浑石涵别墅、顾况茅山别业、李幼卿玉潭庄、陆希声颐山别业、刘长卿、杜牧、孙泰、苏建雄的阳羡别业，这些位于风景区内的田庄别业皆分布在山中。丁翰之钱塘别业、李汾张老庄、刘端公青山别墅、刘长卿碧润别业以及大部分寺观田庄都座落在山中。分布在山中的田庄、别墅，有不少是生产型的庄。"李汾秀才者，越州上虞人也，性好幽寂，常居四明山。山下有张老庄，其家富，多养豚。"[40]苏州人陆希声在阳羡颐山别墅，"养竹箭以为器用，养百果以充口腹，养白药以蠲札瘥"[41]。前述丁翰之的钱塘别业，顾况、许浑的茅山别业皆是。中唐以后，本区的田庄、别墅大量出现在山谷中，说明丘陵山地的土地开发有了较大发展。总之，长江下游地区的田庄是一种消费与生产相结合的地产形式，其中生产型的庄占有了相当的比例。
其五，寺观田庄的发展引人注目。在唐代，寺观所拥有的田产，通常称为"常住田"。杭州余杭县上清观"田亩沃壤，常住丰实"，衢州东华观"物产殷赡，财用丰美"[42]。这里的"物产殷赡"，当包括田产在内。上表列有本区有常住田产的寺观田庄共13处。其实本区的寺观田庄远非这13处，史载"江淮诸道，富商大贾，并诸寺观，广占良田，多滞积贮"，可知本区寺观普遍皆置有田产。长江下游区的寺观田产主要来自如下两个方面：
（1）来自政府和施主的舍田。贞观九年（634年），唐太宗"敕润州于旧山（茅山）造观一所，赐田，度道士七十人"[43]。明州鄮县阿育王寺，南朝刘宋时在寺东15里处置有常住庄田，为宋文帝亲赐，陈隋之季废。唐中宗时亲降玺书，割湖东十顷膏腴之地重置常住田庄。大历元年，湖州大姓张宗达为苏州法华道场"置庄二所，世田为义"。建中初，九华山释地藏整修化城寺，池州刺史张严"仰师高风，施舍甚厚"，旁邑豪右及富商大族"一瞻一礼，必献桑土"[44]。穆宗长庆四年，李德裕为润州上元开善寺"置膏腴之田，以供香火之用"。常州善权寺，"寺前良田极多"，会昌毁佛中寺废，寺庄田产为人所购。懿宗时户部侍郎李玭"自出俸钱，依元（原）买价收赎"。"其连寺田产收赎之后，并却舍人入寺家，永充供养。"
（2）寺观购置的田产。在唐代，寺院一般都拥有"常住什物"、"常住金"等固定资产。寺院既有资产，就可以利用资金通过购买方式获取土地。肃宗至德元年，扬州六合县灵居寺贤禅师"积衣钵余，崇常住业，置鸡笼墅、肥地庄，山原连延，亘数十顷"。代宗永泰初，僧道标为杭州天竺寺"置田亩，岁收万斛"。穆宗长庆二年，杭州兴龙寺僧南操"请灵隐寺僧道峰，讲大方广佛华严经，……又于众中募财，置良田十顷，岁取其利。"[45]可见寺院积财购置的田产也不少。