房地产企业税费

详细内容

　　近年，尽管国家先后取消了40多项房地产企业税费，但在开发过程中税费负担沉重仍较突出，具体反映在：

　　一、房地产企业税费负担沉重的主要表

　　（一）税费项目繁多、税费额沉重。房地产开发从立项到竣工出售，要向不少于14家行政事业单位缴纳40多种税费。

　　（二）部分税费在运作过程中重复征收。

　　（三）同一项目收费标准悬殊。其操作过程中的公正性、准确性难以把握

　　（四）同时在税费收取制度上大力倡导的公示制度并未完全做到。

　　二、房地产企业税费造成的后果

　　（一）由于收费过高，直接收费不到位，强化了权力寻租为，收费单位以权谋私、公务行为商业化现象屡禁不止。

　　（二）房产企业通过各种渠道想方设法逃税、减费，正常秩序无法维持，形成企业之间无法公平竞争，且无法做大做强，抽掉了企业生产后劲。

　　（三）费收行为有利可图，无费收单位效法收费单位创造条件乱收费，恶化了投资环境加剧了群众对党和政府的信任危机。

　　（四）贻害需购房安居的消费者。房产企业钻国家对房价销售上限未作规定的空子，将高额税费转嫁给消费者。

　　三、几点房地产企业税费建议

　　房地产企业开发过程中税费负担过重，严重地制约着房地记企业成本的降低和房地产市场健康的培育。因此加大政府政策透明度，强化各职能部门在政策标准执行过程中的严肃性和政府调控监管力度，为房地产企业和市场创造宽松的经济环境。为此，特提出如下建议：

　　（一）取消部分收费项目。

　　（二）降低部分收费标准。。

　　（三）统一部分项目的收费标准。

　　（四）调整部分项目的收费标准。同一项目的收费标准，差距不宜太大，应便于操作，

　　（五）减少个别费用的收取次数。

　　（六）减化房地产开发企业的报建、审批、评审程序。并在规定的时限内，严格按照对外承诺的时限办结各类事务。真正做到所有程序得以在政府公开办证大厅迅速解决，从时效上切实减轻企业开发运作成本。

　　（七）网上公示，避免暗箱操作。将房地产行业相关的政策，行业收费标准、收费项目及向各房地产企业税费收费情况除了在收费单位张贴公示外，还应进行网上公示，避免政策运作上的暗箱操作现象，增加收费情况的透明度，形成无形的社会监督系统，规范房地产市场管理。

近几年来，通过对部分房地产企业税费缴纳情况专项审计调查，发现一些房地产开发企业少计少缴税费等违法违规行为较为普遍存在，房地产企业税收流失问题比较突出。房地产企业税费问题主要表现在以下几个方面：

　　一是隐瞒部分销售收入不入账，或将部分销售收入挂往来款账户，偷逃税费。

　　二是房地产开发企业纳税申报不及时，拖延确认商品房销售收入，延迟交纳各项税款。

　　三是增加管理费用、销售费用、业务费用等成本费用支出标准和范围，少提少缴企业所得税。

　　四是部分房地产开发企业会计核算不规范，财务制度不健全，会计及与其相关的纳税资料保存不完整，致使企业提供的纳税申报资料失真，从主观上想方设法逃避税收检查监督。

　　根据以上情况，要搞好房地产企业税费审计，必须把握房地产企业税费的几个方面重点。

　　第一，必须重点把握企业开发环节的审计。在开发初期，企业隐瞒开发规模，超规划投资，将竣工项目不入账，从而少计少缴各种行政审批费用的现象时有发生，因此审计人员必须重点把握对房地产开发企业开发初期费用的审计监督。

　　第二、必须重点把握企业商品楼销售环节的审计。房地产开发企业隐瞒销售数量，销售商品楼及配套设施时拖延开具发票时间，或只开具普通收据，从而造成拖延或少缴纳税费，因此在审计过程中应该重点关注。

　　第三，必须重点把握企业费用核定环节的审计。房地产开发企业的销售费用、管理费用和业务费用等在列支过程中，存在着虚报冒领，虚假造册，虚列成本现象。审计机关只有在审计过程中侧重于这方面的审计，才能有效堵住企业所得税收流失这一漏洞。

　　第四、必须重点把握企业支付工程款环节的审计。企业使用不合理票据支付工程款，或是以支付费用方式支付工程款会造成承建方偷逃税款，这是税务管理的一个薄弱环节，应该列入审计重点。

　　第五、必须重点把握企业往来资金增减变化环节的审计。房地产企业将销售收入长期挂往来款账户，或将往来账款转移设账外账的现象时有发生，也是一个税收流失渠道，值得审计人员通过审计手段堵塞漏洞，规范税收管理。