商业房地产开发策划前期应该调查什么？(一)

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　　房地产开发策划在前期应对地块的价值、投资开发环境、市场供需状况、市场竞争状况等各种市场变量进行分析和研究，以期对项目进行整体的可行性分析并对市场定位提供依据回避风险。商业房地产因为其客户需求的特殊性、利益协调的多样性和开发商赢利模式的不确定性，所以更需要在开发前期进行市场调查和研究。但是，从市场调查和研究本身并不能得出市场定位的结论，他们的作用仅限于验证或者为市场定位寻找依据。

　　一、房地产开发策划前期应调查经济环境和生活结构

　　开发任何一个项目都涉及到经济环境的分析和研究，尤其是商业房地产项目，由于其开发周期长、投资大，受经济发展和政策的影响大，其开发的最终目的是通过出租经营或者销售来实现开发利润，因此其风险很大。所以，在商业房地产开发策划时，对经济环境进行研究就显得十分重要。在调查和研究时应重点对以下指标进行调查和分析。

　　◆总人口及地区人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等

　　◆GDP发展状况及产业结构情况

　　◆全社会消费品零售总额

　　◆全市商业增加值

　　◆城乡居民的人均可支配收入

　　◆城乡居民储蓄存款余额

　　通过对统计局和城调队定期公布的数据进行连续3-5年的分析，基本可以反映出一个城市经济发展的总水平。有些资料通过统计年鉴和政府工作报告获得。

　　二、房地产开发策划前期应调查区域城市结构与城市发展规划

　　所在区域城市的结构对商业房地产开发策划有重要的意义，在传统商业区不论是同业态的聚集经营还是不同业态的错位互补都可能存在市场商机；在城市中该区域的位置若在行政、经济、文化等人口活动密集的地方，则城市的机能易于发挥出来，由于人流集中自然能形成商业的经营氛围。以上只是其中的一方面，还包括：

　　◆公共设施状况

　　◆交通体系状况

　　◆道路状况、通行量

　　◆城市性质与功能特点

　　◆各项城市的机能

　　◆城市规划

　　通过对区域内实际生活的空间，包括中心地带及周围区域城市结构机能的调查，了解该区域内设施、交通、地势条件、活动空间等环境的现状以及将来的发展规划。例如，交通网的开发计划，交通网密布的地方往往是人口容易集中或流量特别大的地方，所以在调查时对于交通路线及来往的车辆、班次、载客量等均作为调查的要素；城市发展规划对商业将来的发展非常关键，诸如大型社区的发展计划以及商业区建设计划将直接对房地产开发策划以及未来的经营产生重要影响。