加强房地产企业所得税管理的对策和建议(一)

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　　在房地产企业涉及的税种中，房地产企业所得税管理既是重点也是难点。在对房地产企业所得税服务性调研基础上，本文拟透视房地产行业的特点，揭示房地产业税收违法行为，探讨完善房地产企业所得税管理的方向。

　　一、逃避房地产企业所得税征管的主要手段

　　1、隐匿预收房款。

　　一是将预收购房者的预付款挂在“其他应付款”等往来账上或记入“短期借款”等科目，账面不反映收入；二是用自收凭证收取预收房款存入非基本账户或其他银行账户，不作预收款申报收入。

　　2、隐瞒销售收入。

　　一是房地产企业与销售公司联手，将部分房款存到销售公司账上少开票，暂不作房地产企业销售收入；二是房地产企业收到银行拨付按揭款后不及时入账，挂在“短期借款”科目；三是有的房地产企业以完工房屋抵顶银行贷款，抵顶应支付的建筑安装工程款，抵顶获取得土地使用权价款，不计销售收入，而直接冲减有关应付款科目；四是房地产企业销售不足2.2米高度的车库、杂物屋和屋顶的坡屋等，以不能办产权证为由，在售房时自制收款收据，将收取的金额挂“其他应付款”或干脆挪做“小金库”使用；五是整体转让“楼花”不做收入。一些房地产企业将土地手续办理完毕后，把一部分楼的开发权整体转让给其他具有开发资质的企业，按照约定收取的转让费，却不按规定作收入，而是挂往来账，甚至私设账外账；六是虚开发票减少计税依据。房地产开发企业依销售不动产发票开具金额确定售房收入，购房者以销售不动产发票开具金额缴纳契税，办理《房屋所有权证》，故双方协议少开销售不动产发票金额，共同逃避房地产企业所得税的应纳税款。

　　3、故意错列科目不记收入。

　　一是房地产企业价外收取的代收费用不符合代收代缴规定的，另用自制凭证收取不入账或挂在往来账上；二是政府对房地产公司的财政补贴，税收返还等排除在收入之外，故意列错科目，不申报经营收入。

　　4、延缓确认收入。

　　大多数开发企业都以办理竣工决算为收入结转的时点，通过延迟办理竣工决算拖延收入结转时间。部分开发企业以款项收齐开具正式发票为结转收入的时点，收入确认由企业人为控制。违反了《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）文规定结转收入时限。如沛县某房地产综合开发公司已于2009年1月份把商品房已交付使用，办理了入住手续，但该公司以未办理竣工决算，未通过验收为名，迟迟未确认收入，直到2009年12月３1日才一次性地确认销售收入，大大延缓了收入的实现。

　　5、不按财务规定归集成本项目、混淆成本负担对象。

　　现在大部分开发企业均以项目为点实施分期滚动开发，企业在整个开发项目完工前按土地出让合同付清土地出让金，拆迁补偿费。在项目开发前付清规划设计费等前期工程费，基础设施建设费，企业全部计入开发成本，不按分期开发的项目分配计算当期的开发成本，必然加大本期计税成本，从而减少当期应纳税额。

　　6、重复列支成本费用。

　　房地产开发企业在总承包合同中笼统地签订合同金额，同时又在具体的施工过程中，从总合同中抽出一些单项工程，单独签订单项合同，重新开具建筑业统一发票，重复记入成本或者将包含在总合同中的工程物资另开增值税发票、重复记入工程成本。如在签订建安总合同的条件下，又单独签订附属工程，防水工程，水电工程等或者将材料发票重复计入开发成本。

　　7、虚开成本费用。

　　房地产企业单独或伙同建筑公司虚构业务，虚开发票，虚增成本费用。一是利用地方的“引税”需求，只要在地税机关缴纳了营业税和地方附加就可开具建筑业统一发票，作为税前扣除的合法凭证；二是利用房地产开发周期长、跨年度、施工单位多、供料商复杂的特点，通过较高的预算造价和补充合同协议来加大工程总造价，进一步加大了销售成本；三是利用购进的土地经初步“三通一平”开发后进行虚假的土地评估，虚增土地成本，将虚增的土地成本直接记入开发成本，减少房地产企业所得税税基；四是通过大量列支工资、会议费、车旅费、佣金等形式虚列成本。