投资房产的总成本到底有多少？(一)

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今天我准备做个简单的数学计算，算一下购买房产的成本。

　　这个计算包括一下两段，第一段是大家都比较熟悉的购房成本计算。之所以需要计算，是因为

　　购房款有一部分需要贷款。计算如下；

　　1。 购买成本：房产总价250万，各种税费忽略不计，首付100万，贷款150万，

　　25年还清，等额本金300期/月；利息按照2011年7月份的基准利息。商业贷款100万，

　　公积金贷款50万。

　　首付款

　　1，000，000

　　贷款

　　1，500，000

　　商业贷款

　　1，000，000

　　公积金贷款

　　500，000

　　贷款利息率

　　11年7月7日基准利率

　　贷款年限

　　25

　　还款期数

　　300

　　总利息

　　1，500，000

　　月还款

　　10，000

　　成本（本金+利息）

　　4，000，000

　　（为方便起见，数据与实际计算稍有偏差，其中，实际利息为1，498，084。

　　实际月还款9，993.61元。）

　　这就是大家比较熟悉的一个计算，250万的房产，购买成本是400万。

　　2。 机会成本：机会成本是指为了得到某种东西而所要放弃另一些东西的最大价值。

　　那么，购买买房产的机会成本是什么呢？

　　就是你为了购买房产而放弃的另外一些东西的最大价值

　　这个概念说起来容易，但是要真正算清楚恐怕不容易。比如说，我买房子花了400万，

　　如果这400万用在买彩票上可能能中1个亿，那么我的机会成本就是1个亿吗？

　　这个思路是对了，但是这个估价有点儿离谱，谁都知道400万投到彩票里中不了1个亿

　　是大概率事件。

　　那么，如何计算购买房产的机会成本呢？我选取了最靠谱的一种投资方式，银行存款。

　　把投资于房产的钱存在银行里，看看能收入多少利息，这个利息就是投资房产的机会成本了。

　　那么我们来详细计算一下，

　　我们有个原则，计算机会成本一定要保证投资者处于跟本来投资同样的地位，

　　意思是，上述买房子总共花了400万，我去算400万存在银行里能收多少利息

　　作为机会成本就是错的。这没有保证投资者处于跟本来投资同样的地位。

　　投资者本来的地位是首付100万，出去，然后每个月还款1万块，共还25年，300期。

　　所以我们用利息计算机会成本应该是这样的：

　　100万先存在银行里，然后每个月存1万块。这样投资者就处于同样的地位了。

　　我们先来计算这100万的利息。

　　（所有使用的利息计算均按照现行的年利息3。5%的一年期定期存款利息率）