没办房产过户只签协议有效吗?

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房屋的用途及性质争议

黄女士问：你好！我买了商业用房，共2层，每层占地面积48.62平方，房产证没有说明用途，但土地使用证注明是商业用途。现在两层都在营业，房产开发商非要说我房产证上没注明用途，他说土地使用证上注明的商业用途不算数，要把我的第2层算住宅。请问一下。他(房产商)说的是否合法?

回复：不合法，土地证上用途为商业用途，虽房产证上未注明用途，但现房屋的实际用途亦为商业经营，在这种情况下，如房产商无没有其他证据证明该房屋第2层是住宅，不能认定该层为住宅。为了确定该房屋的用途，建议黄女士查看当时的购房合同，或去规划部门查该房屋的建设工程规划和规划部门审批的施工设计图纸。

共有产权人的财产处理权

易先生问：你好！因为买房首付不够，所以动用了我姐夫的公积金，房产证上有他的名字。2年之内过户又很贵，有什么方法可以房产证上有我姐夫的名字，但是他不享有房子的财产和处理权？

回复：根据《物权法》第十七条的规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。对于易先生姐夫来说，只要房产证上有他的名字，那么他就是该房产的所有权人之一，即共有权人。《城市房地产管理法》第三十七条的规定：下列房地产，不得转让：……（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的。因此，如果房产证上有共有权人，即该房主属于共有房产，按照法律的规定，易先生的姐夫在未经得共有权人书面同意的情况下，一人无法处理该房产。另外，在共有的情况下，即使易先生的姐夫一人无权处理该房产，但按照法律的规定，如果共有权人均同意转让该房产，易先生的姐夫作为共有权人，其依法享有处理该房子所得的部分财产，除非你们私下约定，让易先生的姐夫放弃该部分财产。

没办房产过户只签协议有效吗?

李先生问：你好！我刚从自己亲戚手上买了一套房子,没有办理房产证过户,只签了协议,房产证现在在我手上，请问这样万一以后有什么纠纷协议有法律效力吗?

回复：根据《物权法》第十七条的规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。第九条的规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此，对于房产来说，只要未办理变更过户登记手续，该房产的所有权人依然是李先生的亲戚，李先生不享有该房产。虽然李先生持有该房产证，但是如果李先生的亲戚向房管局挂失该房产证，重新办理一个，在这种情况下，如果李先生将该房子再出售给第三人，并且办理了过户手续，李先生与其亲戚之间的协议将不能对抗第三人，李先生也无法要求取得该房产，只能要求其亲戚退还购房款并承担违约责任。