现阶段房产投资应首选“老公房”

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　　现阶段我国因为人民生活水平的提高和城镇的不断扩大以及房地产价格的不断走高，导致越来越多的房产投资者诞生，那么房地产项目多种多样，我们首选那一种呢？

　　汤姆是位房产投资者，最近他有些纳闷，为何其位于徐家汇的玉兰花苑二房一厅的每月租金在3200元附近，其每平米单价已接近2万元，而反观其朋友买入的水城南路的翡翠公寓，其每平米单价只有16000元，二房一厅的每月房租却能租到4800元，且非常好租。

　　“这很正常”，上海华燕置业发展有限公司总裁助理范伟国表示，徐家汇的租客通常为拖家带口的白领，对价格敏感高，且不接受合租；而水城路非但外资公司云集，且是卡拉OK聚集地，附近的从业人员通常都找那些离工作地点近，再加上愿意接受合租，租金自然水涨船高。

　　“房产投资的投资回报率，看的是租赁对象，而不是地段”，范伟国表示，在上海存在一些地段相对较差、房价较低，但房租却更高的价值洼地，而这正是房产投资者需要留意的。

　　以上述案例为例，玉兰花苑的收益率只有2%，而宝石公寓的收益率却能接近4%。而4%的年收益率被公认为房产投资的一道槛，目前公积金贷款利率为3.87%，商业贷款按打7折计算为4.158%，均在4%附近。范伟国也觉得，住宅25年能收回成本，商业地产12-15年能收回成本，就属于优质房产投资。

　　租金才是房产真价值

　　但可惜的是，在又一轮上涨后，北京、上海房产投资能接近4%左右收益率已是凤毛麟角。据统计，今年上半年北京二手房租售比首次突破了1：400，超过了国际警戒线，而上海二手房租售比应已接近1：500。所谓租售比是指，以房屋月租金和房价之间的比值，换算出租金与房价是否合理的差距。一般而言，国际标准的“房产租售比”为1：100到1：200，但北京、上海的租售比从2004年以来一直高于这一数值。

　　此轮房价上涨，有流动性充裕，房产投资者预防通货膨胀的考虑，而租赁价格则完全受到当前经济走势影响。今年以来，北京、上海房价呈现上涨，而房租却因经济环境依然严峻，租赁市场的价格反而出现下滑。

　　在这种情况下，房产投资者应认识到，房价再出现大幅上涨将是小概率事件，房产投资者应将眼光放到租售比上。众所周知，房产投资的收益来源于价差与租金，过去大部分人做房产投资是靠赚“价差”来累积财富，但这些都只是一次性的收入，一旦遇到风暴来袭，就全垮。“富爸爸”的作者清崎就格外注重房租收入，“我不赚价差(capitalgain)，我赚持续的现金收益(cashflow)，例如房屋租金、股票配息、版税收入等，”清崎觉得，这样无论经济好坏、市场涨跌，他都能持续保持富有。

　　房产投资者应明白，投资房地产不是因为预期房价会涨，而是算出房子买价，一旦转租出去后的租金报酬率够高，你可以靠租金，在未来5年、10年“持续”性赚进可观的现金收益。

　　以清崎为例，其在1973年时，存够2000美元后，清崎就马上买下一间18000美元的房子收租，扣除房贷支出，每月净收入为35美元。虽然是一笔小钱，但却持续流入清崎的口袋，1年后，伴随房产增值，加上手中现金增加，清崎又向银行贷款买下第2间房，就这样以房养房，从一间一间买，到整批收购。

　　目前，清崎个人名下的出租公寓已超过1400间，价值超过3700万美元。

　　老公房是“金库”

　　目前北京、上海次新房的收益率大致为3%以下，而投资老公房的收益率却往往能达到4%。

　　以上海中山公园为例，一室一厅37平米的老公房，装修较好，家电齐全，2800元每月，目前房价75万左右，年收益为4.2%；而63平米左右的2房，装修一般，家电齐全，租金为3200元，目前房屋市价为125万左右，年收益为3.1%；而140平米的次新房，三房二厅，租金为10000元附近，市价为420万元，年收益为2.8%。

　　从这可以看出，对中低端市场而言，房子装修简洁即可，装修不求豪华。同时，同地段房型越小，总价越低的房子收益越高。

　　房产投资者应明白，经济是否景气，租房需求还是有，只是以前愿意花4，000元租房子，现在可能只愿花3，000元，房产投资者面对高价产品需更保守谨慎，而价廉物美的老公房，安全性更高。

　　吴渊(化名)是典型的房产爱好者，酷爱砖头，不爱股票，认为房产是不动产，最易保值。大学时，吴渊就读于同济大学，在大学读书时，老师就曾跟他讲过“以租养房”的案例，而当时房租收益率还能维持在8%左右。上世纪90年代末，上海人都胆子小很少敢去贷款的，若贷款十多万更是连觉都睡不着。但吴渊却不怕，他最青睐那些好地段的“烂”房子，论房价，老公房在同一地区内，一定是最低的，而若作为房产投资，首先总价低出手最便捷，其次，当时老公房的租售比更高于新房，通常都在6-8%之间，足以支撑首付后的月供。

　　例如，吴渊在2000年就买的一室户老公房，只要8万，当时年租金为7200元，年收益率约9%。但现在，房子还是那房子，年租金已经是1.7万了，房价更涨到了50万。吴渊觉得，从历史来看，房租应该会在较长的时期不断上涨，而初始投入却是固定的，只要买房时能有4%的收益率，就绝对可以做房产投资。

　　而在选址上，吴渊买的老公房，通常都在大学附近，并装修布置好家具、宽带，然后再打出“带包入住”的口号，以降低手上房子租不出去的风险。

　　而范伟国的建议是，房产投资者在投资老公房时，靠近著名医院、著名学校的房产租售比较高。以东安新村为例，其靠近肿瘤医院，病人的家属往往需要在医院附近租个房，方便烧营养饭给病人吃，造成房租较高。“好医院，好学校，好的娱乐场所，都能拉高租金”，范伟国强调。

　　相比上海，投资北京老公房也很有潜力。目前北京房价相对上海低，但租金并不逊色，而且北京租客对房子的装修要求没有上海高，装修成本更低。而北京还有不少各部委建设的公房，甚至能提供免费停车，免费取暖的服务，房产投资相当实惠。

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