房产投资“出海”仍需谨慎(一)

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　　“国内不让买，到国外买房去”！当中国楼市遭遇“红灯”之时，充盈的民间房产投资资金调转枪头，从国内房产市场转而投向海外地产。

　　3月初的一个周末，在上海南京西路的一家五星级酒店内，一场海外房产投资推介会正在举行。律师、留学顾问、银行代表、移民顾问……，购房者可能需要接触的部门悉数到场，一个不少。

　　“今天上午我们就已经接待了二十几组意向客户，其中三套已经当场被预定。”项目代理公司的一位工作人员显得非常兴奋。她表示，楼盘销售情况相当不错，在最近不到两个月的时间，这已经是他们举办的第四场推介会了。

　　有意思的是，就在这场推介会大厅的正对面，另一场海外房产推介会也在举行，只是所推介的国家和项目都不一样。

　　于是，一场小小的争夺在这里产生了：每当看到对面有观众出来休息的时候，另外一家代理公司的共工作人员都会微笑着向他们招手示意，表示也可以过来看看他们的项目。

　　其实，最近类似这样的场景在上海并不罕见。加息、限购、房产税、利率上浮……当国内楼市遭遇“红灯”之时，充盈的民间房产投资资金从国内房产市场转而投向海外地产。美国洋房、澳大利亚别墅、新加坡公寓、还有以往很少来中国叫卖的英国房产，都纷纷现身。

　　中国买家受欢迎

　　“国内不让买，到国外买房去！首付一成可贷八成，租金包达8%！”这是一家海外房产代理公司群发的广告短信内容。

　　“这段时间感觉特别明显，打电话来咨询的客人突然多了很多，上个星期我们委托广告公司群发了一次短信，居然两天之内就接了近200个咨询电话，而以前发短信后最多接二三十个电话！”这家海外房产代理公司的副总高兴地说，新政及限购令一出，对于海外置业的拉动作用非常明显。

　　另外，由于欧美不少国家仍未彻底摆脱金融危机、欧债危机的阴影，经济的衰退导致了这些国家房价的持续下跌；而与此同时，人民币正处在不断升值的上行通道里，双重效应的叠加，使得国内的投资客感觉正是进行国外房产投资的好时节。

　　“按照我们所掌握的数据，在经历了轮番调控后，选择投资海外地产的人比平时高出近两成”。澳洲铂地房产销售主管于俊说，房地产调控意外催热了中国人海外房产投资的热情。

　　主营海外房产代理的美亚置业董事长梁健立对最近的行情也感到震惊：“截止到去年底，我们业绩增加了35%。”他补充说，事实上，中国人在海外投资房地产一直存在，最近由于国内房地产调控的影响，到海外投资房产的中国人数量有了比较大的增长。

　　有数据统计，2010年通过房产中介赴海外买房保守估计50亿元。如果加上直接去海外买房的人，实际的规模就大多了。根据美国当地一家媒体的报道，近3年之间，华人在美国的移民投资超过了1700亿美元。

　　其实，中国买家的实力早已被很多人认同。美国龙安集团总裁饶及人就曾表示，虽然最近在美购房的中国人选择一次性付款的数量相较之前多了不少，但因为华人还款的记录非常好，美国的银行非常乐意贷款给华人。

　　不久前，世界最贵豪宅“小凡尔赛宫”也瞄上中国买家。这个由美国高端房地产经纪公司推出价值1.25亿美元(约合人民币8.4亿元)的“世界最贵豪宅”――洛杉矶“利斯之花”，就将目光瞄准中国超级富豪。

　　这家公司是以经营高端房地产见长的美国科威国际不动产公司，他们认为中国有许多潜在的富有买家。

　　“纯投资”成为主旋律

　　也许很多人在思考一个问题：花上几百上千万到国外去买一套房究竟是做什么用呢？

　　当然，首先是用。近年来国内出国留学人数迅猛增长，其中90%以上都是自费生。日益庞大的留学队伍为海外置业创造了越来越大的需求。

　　据澳洲铂地房产销售主管于俊分析：留学生在国外读书一般都在5年以上。与其支付高昂的租金，不少经济条件比较好的家庭都选择在学校附近购买房屋自住。等孩子回国后，再将房子交由代理公司租出去，继续收取租金。

　　但这还不是最主要的。有调查表明，近年以来，纯投资的人群数量不断攀升，海外置业目的不再局限于移民、孩子教育。第一太平戴维斯住宅销售部助理董事陈彦辛认为纯投资的比例已经达到1/3。

　　对此，高力国际海外物业部董事王璐的判断相对谨慎，她认为投资性需求的购房比重大概在1/5左右，但她同样认为未来这一需求将继续增加。

　　“去海外买房的购房者形形色色，有私营企业家，有子女在外留学的学生家长，也有专业的房产投资者，不过，大多数海外购房者没有看到房子就买房。”于俊说，相当一部分人把在海外购房当作单纯的投资行为，因此很少到当地实地考察就出手购买。

　　当然，代理公司也会组织海外看房团，一般是4~5天，费用在1万~2万人民币。据于俊介绍，他们公司每月都会组织一次海外看房团活动，而如果有成交的客户，这笔出国看房的费用可以当购房款抵用。